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[公开课] 土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、 成本风险、政企合作、资金运作与案例研究

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课程老师:
杨老师
开课时长:
2天(6小时/天)
学员人数:
30人
课程领域:
研修/其他 > 行业论坛
价格:
¥ 4980
积分:
获赠 1:1 积分 学课程,得积分,换好礼 >
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授课形式:
导师讲解、大量案例分析,双向沟通、疑难解答、针对性讲解、参与式研讨。
培训对象:
1、房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总; 2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者
认证说明:
 详细 >
咨询报名:
开课时间:

课程背景:

城镇化与乡村振兴,以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制,大规模实施旧城改造和城市更新,使得企业参与一级开发可能性越来越大。

土地一级开发由于政策、法律等限制,与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。

城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱,土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题,为企业开发带来不少难题。

一方面,企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动,能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果;另一方面,开发过程中一旦一级开发问题没有处理好,就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

所以:企业在参与乡村振兴、城镇化过程中,如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。核心提示:随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现,土地开发重心:

1、从城市中心向城市郊区转移;成片大规模复合开发、区域开发

2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移

3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变

4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变


课程收益:

1、一级开发的机遇:城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策

2、土地一级开发与二级开发:思维、模式与关系

3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求

4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径

5、政企合作模式、资金流转与土地流转

6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转

7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制

8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析

9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立

10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计


课程内容:

第一部分:一级开发机遇

Part 01:乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发

1、城镇化、城市化与乡村振兴

2、乡村振兴发展之路

●为什么是乡村振兴

●乡村振兴与土地以及开发…

Part 02:乡村振兴与城镇化政策支持

1、乡村振兴、城镇化政策解析

2、国际先进国家的政策解析

●日本、美国、欧洲的经验

●德国、英国的经验…

Part 03:一级开发的规范与要求

1、我国现行法律体系对土地管理的要求

2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定

●国家对土地开发的法律规定;

●土地出让金的收支两条线;

●土地储备金管理

●相关规定带来的操作问题…

3、土地一级开发操作主体的变迁


第二部分:一级开发的区域发展思维

Part 04:区域开发含义和现状

1、区域开发概念、来由;我国区域开发现状

2、区域开发与房地产开发

●功能内部化

●价值外溢与增值性

●分区与分期…

3、区域开发的主要内容

4、区域开发操作主体要求

5、区域开发与房地产开发的差别、关系

Part 05:区域开发定位与规划

1、区域发展与定位

●定位的重要性

●区域定位与产业定位

●定位与区域营销

●区域定位与区域规划

●定位与财务测算

2、区域规划基本原则

●土地价值属性原则

●开发分期原则

●价值兼容原则

●价值增值原则…

3、区域规划与开发策略实现


第三部分:土地一级开发基础 

Part 06:土地一级开发与流程

1、土地生命周期与一级开发概念

2、土地开发的几个环节

●城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值…

3、土地一级开发的基本流程

4、传统一级开发的模式

●北京模式、重庆模式、杭州模式…

Part 07:企业参与一级开发模式分析

1、全程运营模式

●模式解析;全程运营模式的要点

2、主导整合(资源整合)模式

●模式解析;操作要点与成功要素

3、一级主导(二级合作)开发模式

●模式解析;操作要点与成功要素

4、一二级联动开发模式

●模式解析;操作要点与成功要素

5、PPP投资(公建代建开发)模式

●模式解析;操作要点与成功要素

Part 08:国内一、二级土地联动开发案例分析

1、案例选择标准

2、案例分享(详细讲2-3个) 

●民企参与土地一级开发案例:峨眉山项目、扬州广陵开发、青岛南山集团项目…

●国企参与一级开发案例:海南鲁能一级开发、   

首创海口一级开发、中交一级开发…

3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段

●发展历程讲解

●开发企业介入机会与土地获取条件锁定

●定位与规划调整策略(及效果分析)

●公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用

●二级市场价值定义一级土地价值的开发策略

●一级开发控制二级土地的措施

●二级开发与公共设施开发的互动性分析

●政府对一级开发的支持


第四部分:一二级联动问题解析

Part 9:一级开发过程中的核心问题

1、土地流转方式

●土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算

2、资金流转方式

●合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度)

●资金监控方式

●国内一级开发典型的资金流转模式讲解

3、合作方式(合作协议中明确)

●合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制

Part 10:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制

●控制要点、城市案例启示

4、关键设施控制

●控制要点、城市案例启示

5、流程控制

●控制要点、城市案例启示

6、其他控制方式


第五部分:一级开发中的成本与风险

Part 11:一级开发中的成本构成

1、成本控制风险与关注因素

2、总的成本构成

●各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响

Part 12:土地一及开发中风险与控制

1、一级开发收益来源及影响要素

●一级开发正常投资收益

●提前获得和控制土地收益

●公共设施收益

●运营收益

2、影响一级开发收益因素

●高资金成本因素

●融资渠道因素

●政府诚信不可靠

●土地不可控因素…

3、一级开发中可能的主要风险

●投入成本风险与控制

●规划实现的风险;

●市场不可实现

●土地开发中的拆迁问题

●增值收益分成实现风险…

4、规避一级开发收益风险探索

●开发流程控制

●成本归属划定与约定

●投资规范问题

●合约规范与要求


第六部分:区域开发、一级开发区城市进入性问题

Part 13:一级开发与二级开发城市选择

1、一级开发、二级开发关系

●二级开发城市选择

●房地产市场城市分类

●不同房地产市场中一级开发的机会分析

2、一级开发城市选择特征

●土地市场是房地产市场关系

●产业、人口对一级开发影响

●城市、城市群与一级开发

●一级开发城市选择要求…

3、一级开发城市选择中关注的问题


第七部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

Part 14:政企合作模式 

1、政企合作投资模式

●股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

●管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定

●政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责

Part 15:政企合作协议要点(结合案例)

1、一级开发协议的主要内容与结构

2、结合案例(成功合作协议)合作协议的关键点讲解

●关于合资公司的约定

●关于项目定位与规划的约定

●关于基础设施建设的约定

●关于土地出让与土地指标的约定

●关于成本约定与资金流转的约定…

Part 16:退出与退出机制 

1、一级开发企业退出的含义

2、一级开发企业退出的几种方式

3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题

4、退出过程中核心问题的处理方案

5、方便退出的机制设立


第八部分:现场讨论与课程小结 


讲师简介:

杨老师

清华大学、北京大学等客座教授,清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授

区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家

原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理

二十年房地产、城市战略咨询经验;先后为中建、中铁、中铁建、中航、中粮、中交、万科、华夏幸福、鲁能、金地、华侨城、金融街、北辰集团、融信、金茂、碧桂园等行业领先企业内训;并先后为上海自贸区、华夏固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。

温馨提示


公开课温馨提示:

1、开课前7-10个工作日发送报名确认函;

2、本课程可根据企业需要组织内训定制,上门服务;

3、请准备几个工作中遇到的问题以便进行讨论

 

参会方式:

报名流程一:电话咨询、邮件发送报名表 -> 书面确认并缴费 -> 参加培训 (下载报名表)

报名流程二:网上填写报名表 -> 书面确认并缴费 -> 参加培训

咨询热线:客服老师专线 0769-85753175/180-3303-9821/180-4690-8266/136-6255-9069

电子邮件:serve_best@sina.com


收款账户:

成功报名后,请将培训费用转至以下指定账户,确认报名并申请发票!

开户名称

东莞市百师特企业管理咨询顾问有限公司

银行账号

769907283910188

开户银行

招商银行股份有限公司东莞厚街支行

银行代码

308602034039

纳税识别号

91441900MA4WW17Y3X

公司电话

0769-85753175

公司地址

广东省.东莞市.厚街博览大道君宏大厦3-4层


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